Ceny nehnuteľností v roku 2025: Trendy, predpovede, príležitosti

Začiatok roka 2024 naznačoval pokojné obdobie so stagnujúcimi cenami nehnuteľností avšak realita sa ukázala byť úplne opačná. Byty v krajských mestách výrazne zdraželi, v priemere o 11,9 %. Bude to tak aj v roku 2025? 

Na úvod si povedzme čo môže tlačiť cenu nehnuteľnosti nahor. Tu sú hlavné faktory s vysvetlením, ako ovplyvňujú trh:

1. Rast ekonomiky a zvyšovanie príjmov: Silný ekonomický rast vedie k zvýšeniu miezd a zlepšeniu životnej úrovne. Keď ľudia majú viac peňazí, môžu si dovoliť investovať do bývania. Vyššie príjmy zároveň znamenajú, že viac domácností môže vstúpiť na trh s nehnuteľnosťami, čo zvyšuje dopyt a tlačí ceny nahor.
2. Nízke úrokové sadzby
: Banky zvyčajne znižujú úrokové sadzby, aby stimulovali ekonomiku. Nižšie úroky z hypoték robia financovanie kúpy nehnuteľností atraktívnejším a dostupnejším. Tento zvýšený prístup k lacnému úveru vedie k rastu dopytu, ktorý následne tlačí ceny nahor. Aktuálne môžeme vidieť znižovanie úrokových sadzieb zo strany Európskej Centrálnej banky.
3. Inflácia a investičná atraktivita nehnuteľností: V období rastúcej inflácie sa nehnuteľnosti často považujú (hlavne na Slovensku) ako ochrániť hodnotu kapitálu.
4. Nedostatok ponuky: Ak trh trpí nedostatkom dostupných nehnuteľností s čím je aktuálne na Slovensku dlhodobo problém aj kvôli stavebným zákonom, konkurencia medzi kupujúcimi prudko rastie. Obzvlášť v mestských oblastiach, kde je územie obmedzené a stavebné povolenia môžu byť prísne, nedostatok ponuky vedie k výraznému zvyšovaniu cien.
5. Urbanizácia a rast populácie: Neustály prílev obyvateľov do miest a urbanizácia zvyšujú tlak na bytové fondy. S rastúcou populáciou, najmä v lukratívnych mestských centrách, stúpa dopyt po bývaní, čo nevyhnutne tlačí ceny nahor. Taktiež sa často stretávame s migráciou do oblastí s lepšou infraštruktúrou a pracovnými príležitosťami, čo ešte viac zvyšuje dopyt.
6. Investičná a špekulatívna aktivita: Ak sa na trhu objavuje zvýšený záujem investorov a špekulantov, títo kupujú nehnuteľnosti s cieľom dosiahnuť budúce zhodnotenie. Na Slovensku sa za posledné roky objavil trend kupovania tzv. investičných nehnuteľností (nehnuteľnosti, ktoré ľudia ponúkajú na dlhodobý či krátkodobý prenájom). Takéto investičné správanie môže viesť k nafukovaniu cien, keďže na trhu sa objavuje menej ponuky pre bežných kupujúcich.

7. Zvýšené náklady na výstavbu: Rast cien stavebných materiálov, pracovnej sily a iných vstupov do výstavby vedie k vyšším nákladom pre developerov. Tieto zvýšené náklady sa často prenášajú na kupujúcich, čo sa prejavuje vo forme vyšších cien nových nehnuteľností a následne aj na celom trhu. O tejto téme som diskutoval aj v rozhovore pre denník ŽIVOT, ktorý nájdete či už vo video forme (aj na mojom instagramovom profile) alebo v tlačenej verzií.

Výhľad na rok 2025 zostáva optimistický. Napriek tomu, že konsolidácia verejných financií môže ovplyvniť správanie domácností, očakáva sa pokračujúci ekonomický rast, stabilná zamestnanosť a zachovanie kúpnej sily domácností. V kombinácii s predpokladaným ďalším poklesom úrokových sadzieb na hypotékach to vytvára predpoklady pre pokračujúci rast cien nehnuteľností. K tomu sa pridávajú aj rastúce nájmy a obmedzená nová výstavba, ktorá limituje ponuku na trhu.

Môžeme očakávať, že väčšina lokalít, kde ceny zatiaľ nedosiahli úrovne z minulých rokov, ich prekoná v priebehu tohto roka. Celkovo možno očakávať pokračujúce zdražovanie na realitnom trhu. Aj keď nie v podobe dramatických cenových skokov o desiatky percent, ako sme boli svedkami v minulosti. 

Vyššia DPH citeľne predraží nehnuteľnosti, jar však môže priniesť príjemné prekvapenie

Stavia nás to do nevýhodnej konkurenčnej pozície, lebo v okolitých krajinách je DPH výrazne nižšia. V Maďarsku je sadzba na byty 5 %, v Česku 12 %, v Poľsku 8 %, teda dostupnosť bývania sa bude, žiaľ, postupne zhoršovať.

Vyššia DPH, meniaca sa dostupnosť hypoték a príchod významných investorov do regiónov naznačujú, že náš realitný trh čakajú zásadné zmeny.

Po úprave DPH z pôvodných 20 na 23 percent, ako prvé prirodzene stúpnu ceny novostavieb. Zvýšenie DPH nepredraží len samotné nehnuteľnosti, ale aj stavebné materiály. V praxi to môže znamenať, že kupujúci zaplatia pri kúpe štandardného bytu o niekoľko tisíc eur viac, než keby si rovnaký byt zadovážili v roku 2024. 

Záver a odporúčania:

Predpokladám, že v krátkom období na zmeny v DPH trh až tak veľmi nezareaguje, skôr sa to premietne do konečných cien. Čo môže byť z dlhodobého hľadiska horšie, ak poklesne dopyt a developeri zacítia nižší záujem, môže klesnúť aj samotná výstavba a príprava nových projektov do budúcnosti, teda aj v prípade budúceho zníženia DPH môže chvíľu trvať, než trh zase nabehne na správne obrátky. 

Znižovanie úrokových sadzieb určite pri zvyšovaní dostupnosti bývania pomôže, zrejme však nebude také markantné, aby vybalansovalo zvýšenie DPH. Ak teda môžete byt či dom kúpiť teraz, určite s tým neváhajte, teraz je ten čas. Ceny výhľadovo pôjdu určite hore, a to najmä v mestách, kde je o nehnuteľnosti vyšší záujem, teda najmä v Bratislave.